Due amici che acquistano un appartamento per affittarlo insieme. Una coppia e i suoi genitori che uniscono le forze per acquisire una casa familiare. Queste configurazioni esistono da tempo, ma oggi le banche le guardano con occhi diversi. Dall’aumento dei tassi iniziato nel 2023, associare più mutuatari su un unico dossier consente spesso di rispettare il tasso di indebitamento massimo e di tornare ad essere finanziabili dove un dossier individuale verrebbe rifiutato.
Perché le banche accettano meglio i dossier di prestito collettivo
Il meccanismo è semplice. Quando una banca esamina un dossier di credito immobiliare, somma i redditi di tutti i co-mutuatari. Risultato: la capacità di prestito aumenta, la rata mensile si distribuisce e il rischio percepito dall’istituto diminuisce.
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Molti broker hanno notato alla fine del 2023 una riapertura delle condizioni di credito per i co-mutuatari, con un ritorno delle durate lunghe (fino a 25 anni, a volte con un differimento di due anni) per contenere la rata nonostante il livello dei tassi. L’opzione di finanziare un progetto immobiliare a più persone diventa quindi un vero leva di solvibilità, non solo una scelta di vita.
In concreto, il prestito collettivo non è un prodotto bancario distinto. È un credito classico il cui atto menziona più mutuatari solidali. Ognuno si impegna per l’intero debito, il che rassicura la banca ma crea una responsabilità condivisa che deve essere valutata prima di firmare.
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SCI o indivisione: cosa cambia la scelta della struttura sul finanziamento
Stai acquistando in tre o quattro. È necessario creare una società civile immobiliare, o rimanere in indivisione? La risposta dipende meno dall’acquisto stesso che da ciò che accade dopo.
L’indivisione, rapida ma rigida
In indivisione, ogni acquirente detiene una quota proporzionale al suo apporto. Nessuna formalità di creazione, nessuno statuto da redigere. Il notaio iscrive le quote nell’atto di acquisto, e il gioco è fatto.
Il problema si presenta quando un indivisario vuole uscire. Tutte le decisioni importanti richiedono in linea di principio l’unanimità: vendita del bene, lavori pesanti, cambiamento di uso. Se uno dei co-acquirenti desidera recuperare il suo investimento, gli altri devono riacquistare la sua quota o accettare la vendita del bene. Una convenzione di indivisione redatta da un notaio limita questi blocchi, ma non li elimina.
La SCI, più flessibile nel tempo
La SCI separa il bene dai suoi proprietari. Ogni socio possiede delle quote sociali, non una frazione del muro. Cedere le proprie quote non costringe alla vendita dell’immobile. Si può anche organizzare la gestione tramite statuti su misura: maggioranza semplice per alcune decisioni, amministratore designato, clausole di approvazione.
In cambio, la SCI impone una contabilità, assemblee generali annuali e spese di creazione. Per un acquisto tra amici o membri della stessa famiglia con un orizzonte lungo, la SCI offre un’uscita più fluida rispetto all’indivisione.
- L’indivisione è adatta per due persone in coppia o un acquisto di breve durata, con una convenzione ben redatta.
- La SCI ha tutto il suo senso a partire da tre soci, soprattutto se l’obiettivo è un investimento locativo su più anni.
- In entrambi i casi, la banca richiede la solidarietà dei mutuatari: ognuno rimane responsabile dell’intero prestito.
Ripartizione delle spese e gestione locativa tra co-investitori
Acquistare insieme non pone solo questioni di finanziamento. La gestione quotidiana del bene, soprattutto in affitto, genera attriti se nulla è previsto.
Chi incassa gli affitti? Chi paga la tassa fondiaria? Chi decide l’importo dell’affitto o la scelta dell’inquilino? Questi punti sembrano aneddotici al momento dell’acquisto. Diventano rapidamente il primo argomento di tensione tra co-proprietari.
Stabilire le regole di gestione per iscritto prima della firma dell’atto evita la maggior parte dei conflitti. In una SCI, gli statuti e un regolamento interno disciplinano queste questioni. In indivisione, la convenzione di indivisione svolge questo ruolo, a condizione di essere precisa sulla ripartizione delle spese correnti, dei lavori e dei redditi locativi.
Un punto spesso trascurato: la fiscalità dei redditi. In indivisione, ogni co-acquirente dichiara la sua quota di affitti nei suoi redditi personali. In SCI soggetta all’imposta sul reddito, il meccanismo è simile. Tuttavia, optare per l’imposta sulle società in SCI consente di ammortizzare il bene e di ridurre il risultato imponibile, il che cambia la redditività netta dell’operazione nel lungo termine.
Crowdfunding immobiliare: investire insieme senza acquistare insieme
Acquistare un bene in comune non è l’unico modo per mutualizzare un investimento immobiliare. Da alcuni anni, piattaforme di finanziamento partecipativo come Homunity offrono a privati di investire alcune migliaia di euro in progetti immobiliari, spesso sotto forma di debito obbligazionario su durate brevi (da dodici a trentasei mesi).
Il funzionamento differisce radicalmente dall’acquisto collettivo classico. L’investitore non detiene un muro, né una quota, né una responsabilità di gestione. Presta denaro a un promotore o a un commerciante di beni, e percepisce interessi alla scadenza. Il ticket d’ingresso rimane accessibile, il che attrae profili che non hanno l’apporto sufficiente per un acquisto classico.
Questo tipo di investimento comporta un rischio di perdita di capitale. Il promotore può incontrare difficoltà, e il rimborso non è garantito. Non sostituisce quindi un investimento locativo classico, ma completa una strategia patrimoniale per risparmiatori che vogliono esporsi al mercato immobiliare senza le complicazioni della proprietà condivisa o della gestione locativa.
Che si acquisti in due, in cinque o tramite una piattaforma online, il principio rimane lo stesso: raggruppare capacità finanziarie per accedere a beni o rendimenti altrimenti inaccessibili individualmente. La differenza sta nel livello di coinvolgimento desiderato, nel grado di controllo sul bene e nella durata dell’impegno. È meglio scegliere la formula che corrisponde alla propria tolleranza al rischio e alla propria disponibilità reale per gestire un patrimonio comune.