Dois amigos que compram um apartamento para alugar juntos. Um casal e seus pais que unem forças para adquirir uma casa de família. Essas configurações existem há muito tempo, mas os bancos as veem hoje de outra forma. Desde o aumento das taxas iniciado em 2023, associar vários mutuários em um mesmo processo muitas vezes permite respeitar a taxa de endividamento máxima e voltar a ser financiável onde um processo individual seria recusado.
Por que os bancos aceitam melhor os processos de empréstimo coletivo
O mecanismo é simples. Quando um banco analisa um processo de crédito imobiliário, ele soma as rendas de todos os co-mutários. Resultado: a capacidade de empréstimo aumenta, a mensalidade é dividida e o risco percebido pela instituição diminui.
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Vários corretores notaram no final de 2023 uma reabertura das condições de crédito para co-mutários, com o retorno de prazos longos (até 25 anos, às vezes com um diferimento de dois anos) para conter a mensalidade apesar do nível das taxas. A opção de financiar um projeto imobiliário em conjunto torna-se então um verdadeiro alavanca de solvência, não apenas uma escolha de vida.
Concretamente, o empréstimo coletivo não é um produto bancário distinto. É um crédito clássico cujo ato menciona vários mutuários solidários. Cada um se compromete com a totalidade da dívida, o que tranquiliza o banco, mas cria uma responsabilidade compartilhada que deve ser avaliada antes de assinar.
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SCI ou indivisão: o que muda na escolha da estrutura sobre o financiamento
Você está comprando em três ou quatro. É necessário criar uma sociedade civil imobiliária ou permanecer em indivisão? A resposta depende menos da compra em si do que do que acontece depois.
A indivisão, rápida mas rígida
Na indivisão, cada comprador detém uma parte proporcional à sua contribuição. Nenhuma formalidade de criação, sem estatutos a serem redigidos. O notário inscreve as partes no ato de compra, e está feito.
O problema surge quando um indivisário quer sair. Qualquer decisão importante exige, em princípio, a unanimidade: venda do bem, obras pesadas, mudança de uso. Se um dos co-compradores deseja recuperar seu investimento, os outros devem comprar sua parte ou aceitar a venda do bem. Um acordo de indivisão redigido por um notário limita esses bloqueios, mas não os elimina.
A SCI, mais flexível ao longo do tempo
A SCI separa o bem de seus proprietários. Cada sócio possui partes sociais, não uma fração da parede. Ceder suas partes não força a venda do imóvel. Também é possível organizar a gestão por meio de estatutos sob medida: maioria simples para algumas decisões, gerente designado, cláusulas de aprovação.
Em contrapartida, a SCI impõe uma contabilidade, assembleias gerais anuais e custos de criação. Para uma compra entre amigos ou membros de uma mesma família com um horizonte longo, a SCI oferece uma saída mais fluida do que a indivisão.
- A indivisão é adequada para duas pessoas em um casal ou uma compra de curta duração, com um acordo bem redigido.
- A SCI faz todo o sentido a partir de três sócios, especialmente se o objetivo for um investimento locativo por vários anos.
- Em ambos os casos, o banco exige a solidariedade dos mutuários: cada um permanece responsável pela totalidade do empréstimo.
Distribuição de encargos e gestão locativa entre co-investidores
Comprar juntos não levanta apenas questões de financiamento. A gestão diária do bem, especialmente em locação, gera atritos se nada for antecipado.
Quem recebe os aluguéis? Quem paga o imposto predial? Quem decide o valor do aluguel ou a escolha do inquilino? Esses pontos parecem anedóticos no momento da compra. Eles rapidamente se tornam o primeiro assunto de tensão entre coproprietários.
Definir as regras de gestão por escrito antes da assinatura do ato evita a maioria dos conflitos. Em uma SCI, os estatutos e um regulamento interno enquadram essas questões. Na indivisão, o acordo de indivisão desempenha esse papel, desde que seja preciso sobre a distribuição dos encargos correntes, das obras e das receitas locativas.
Um ponto frequentemente negligenciado: a tributação das receitas. Na indivisão, cada co-comprador declara sua parte dos aluguéis em suas receitas pessoais. Em uma SCI sujeita ao imposto de renda, o mecanismo é semelhante. No entanto, optar pelo imposto sobre as sociedades em uma SCI permite amortizar o bem e reduzir o resultado tributável, o que altera a rentabilidade líquida da operação a longo prazo.
Crowdfunding imobiliário: investir em conjunto sem comprar juntos
Comprar um bem em comum não é a única maneira de mutualizar um investimento imobiliário. Nos últimos anos, plataformas de financiamento coletivo como a Homunity têm oferecido a particulares a oportunidade de investir alguns milhares de euros em projetos imobiliários, muitas vezes sob a forma de dívida obrigacionária por prazos curtos (de doze a trinta e seis meses).
O funcionamento difere radicalmente da compra coletiva clássica. O investidor não possui uma parede, não tem uma parte, não tem responsabilidade de gestão. Ele empresta dinheiro a um desenvolvedor ou comerciante de bens, e recebe juros na data de vencimento. O valor de entrada permanece acessível, o que atrai perfis que não têm a contribuição suficiente para uma compra clássica.
Esse tipo de investimento envolve um risco de perda de capital. O desenvolvedor pode enfrentar dificuldades, e o reembolso não é garantido. Portanto, não substitui um investimento locativo clássico, mas complementa uma estratégia patrimonial para poupadores que desejam se expor ao mercado imobiliário sem as restrições da copropriedade ou da gestão locativa.
Seja comprando em dois, cinco ou através de uma plataforma online, o princípio permanece o mesmo: reunir capacidades financeiras para acessar bens ou rendimentos fora do alcance individualmente. A diferença está no nível de envolvimento desejado, no grau de controle sobre o bem e na duração do compromisso. É melhor escolher a fórmula que corresponda à sua tolerância ao risco e à sua disponibilidade real para gerenciar um patrimônio comum.