Dos amigos que compran un apartamento para alquilarlo juntos. Una pareja y sus padres que unen fuerzas para adquirir una casa familiar. Estas configuraciones existen desde hace tiempo, pero los bancos las miran hoy de otra manera. Desde el aumento de las tasas iniciado en 2023, asociar a varios prestatarios en un mismo expediente permite a menudo cumplir con el límite máximo de endeudamiento y volver a ser financiable donde un expediente individual sería rechazado.
Por qué los bancos aceptan mejor los expedientes de préstamo colectivo
El mecanismo es simple. Cuando un banco examina un expediente de crédito hipotecario, suma los ingresos de todos los co-prestatarios. Resultado: la capacidad de endeudamiento aumenta, la mensualidad se distribuye y el riesgo percibido por la entidad disminuye.
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Varios corredores han notado a finales de 2023 una reapertura de las condiciones de crédito para los co-prestatarios, con un regreso de los plazos largos (hasta 25 años, a veces con un período de gracia de dos años) para contener la mensualidad a pesar del nivel de las tasas. La opción de financiar un proyecto inmobiliario en grupo se convierte así en un verdadero apalancamiento de solvencia, no solo en una elección de vida.
Concretamente, el préstamo colectivo no es un producto bancario distinto. Es un crédito clásico cuyo acto menciona a varios prestatarios solidarios. Cada uno se compromete con la totalidad de la deuda, lo que tranquiliza al banco pero crea una responsabilidad compartida que hay que medir antes de firmar.
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SCI o indivisión: lo que cambia la elección de la estructura sobre el financiamiento
Compras en grupo de tres o cuatro. ¿Es necesario crear una sociedad civil inmobiliaria, o quedarse en indivisión? La respuesta depende menos de la compra en sí que de lo que sucede después.
La indivisión, rápida pero rígida
En indivisión, cada comprador posee una cuota proporcional a su aporte. No hay formalidades de creación, ni estatutos que redactar. El notario inscribe las partes en el acto de compra, y listo.
El problema surge cuando un copropietario quiere salir. Cualquier decisión importante exige en principio la unanimidad: venta del bien, obras importantes, cambio de uso. Si uno de los co-adquirentes desea recuperar su inversión, los demás deben comprar su parte o aceptar la venta del bien. Un convenio de indivisión redactado por un notario limita estos bloqueos, pero no los elimina.
La SCI, más flexible a largo plazo
La SCI separa el bien de sus propietarios. Cada socio posee acciones sociales, no una fracción de la pared. Ceder sus acciones no obliga a la venta del inmueble. También se puede organizar la gestión mediante estatutos a medida: mayoría simple para ciertas decisiones, gerente designado, cláusulas de aprobación.
A cambio, la SCI impone una contabilidad, asambleas generales anuales y gastos de creación. Para una compra entre amigos o miembros de una misma familia con un horizonte a largo plazo, la SCI ofrece una salida más fluida que la indivisión.
- La indivisión es adecuada para dos personas en pareja o una compra a corto plazo, con un convenio bien redactado.
- La SCI cobra sentido a partir de tres socios, especialmente si el objetivo es una inversión en alquiler durante varios años.
- En ambos casos, el banco exige la solidaridad de los prestatarios: cada uno sigue siendo responsable de la totalidad del préstamo.
Distribución de cargas y gestión locativa entre co-inversores
Comprar juntos no solo plantea cuestiones de financiamiento. La gestión diaria del bien, especialmente en alquiler, genera fricciones si nada se anticipa.
¿Quién cobra los alquileres? ¿Quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles? ¿Quién decide el monto del alquiler o la elección del inquilino? Estos puntos parecen anecdóticos en el momento de la compra. Rápidamente se convierten en el primer tema de tensión entre copropietarios.
Establecer las reglas de gestión por escrito antes de la firma del acto evita la mayoría de los conflictos. En una SCI, los estatutos y un reglamento interno enmarcan estas cuestiones. En indivisión, el convenio de indivisión desempeña este papel, siempre que sea preciso sobre la distribución de las cargas corrientes, las obras y los ingresos por alquiler.
Un punto a menudo descuidado: la fiscalidad de los ingresos. En indivisión, cada co-adquirente declara su cuota de alquileres en sus ingresos personales. En la SCI sujeta al impuesto sobre la renta, el mecanismo es similar. Sin embargo, optar por el impuesto sobre sociedades en la SCI permite amortizar el bien y reducir el resultado imponible, lo que cambia la rentabilidad neta de la operación a largo plazo.
Crowdfunding inmobiliario: invertir en grupo sin comprar juntos
Comprar un bien en común no es la única forma de mutualizar una inversión inmobiliaria. Desde hace algunos años, plataformas de financiamiento participativo como Homunity ofrecen a particulares la posibilidad de invertir algunos miles de euros en proyectos inmobiliarios, a menudo en forma de deuda obligatoria a corto plazo (de doce a treinta y seis meses).
El funcionamiento difiere radicalmente de la compra colectiva clásica. El inversor no posee un muro, ni una cuota, ni responsabilidad de gestión. Presta dinero a un promotor o comerciante de bienes, y percibe intereses al vencimiento. El ticket de entrada sigue siendo accesible, lo que atrae a perfiles que no tienen el capital suficiente para una compra clásica.
Este tipo de inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital. El promotor puede enfrentar dificultades, y el reembolso no está garantizado. Por lo tanto, no reemplaza una inversión en alquiler clásica, pero complementa una estrategia patrimonial para ahorradores que desean exponerse al inmobiliario sin las restricciones de la propiedad compartida o la gestión locativa.
Ya sea que compres en pareja, en grupo de cinco o a través de una plataforma en línea, el principio sigue siendo el mismo: agrupar capacidades financieras para acceder a bienes o rendimientos fuera del alcance individual. La diferencia radica en el nivel de implicación deseado, el grado de control sobre el bien y la duración del compromiso. Es mejor elegir la fórmula que corresponda a la tolerancia al riesgo y a la disponibilidad real para gestionar un patrimonio común.