Zwei Freunde, die gemeinsam eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten. Ein Paar und seine Eltern, die ihre Kräfte bündeln, um ein Familienhaus zu erwerben. Diese Konstellationen gibt es schon lange, aber die Banken betrachten sie heute mit anderen Augen. Seit dem Anstieg der Zinssätze, der 2023 begann, ermöglicht es oft, mehrere Kreditnehmer in einem gemeinsamen Antrag zu kombinieren, um die maximale Verschuldungsquote einzuhalten und wieder finanzierbar zu werden, wo ein individueller Antrag abgelehnt würde.
Warum Banken gemeinsame Kreditanträge besser akzeptieren
Der Mechanismus ist einfach. Wenn eine Bank einen Immobilienkredit-Antrag prüft, addiert sie die Einkommen aller Mitkreditnehmer. Das Ergebnis: Die Kreditfähigkeit steigt, die monatliche Rate verteilt sich, und das Risiko, das die Bank wahrnimmt, sinkt.
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Mehrere Makler haben Ende 2023 eine Wiedereröffnung der Kreditbedingungen für Mitkreditnehmer festgestellt, mit einer Rückkehr zu langen Laufzeiten (bis zu 25 Jahren, manchmal mit einer zweijährigen Stundung), um die monatliche Rate trotz des Zinssatzniveaus zu halten. Die Option, ein Immobilienprojekt gemeinsam zu finanzieren, wird somit zu einem echten Hebel für die Kreditwürdigkeit, nicht nur zu einer Lebensentscheidung.
Konkret ist der gemeinsame Kredit kein separates Bankprodukt. Es handelt sich um einen klassischen Kredit, dessen Vertrag mehrere solidarische Kreditnehmer erwähnt. Jeder verpflichtet sich für die gesamte Schuld, was die Bank beruhigt, aber eine geteilte Verantwortung schafft, die vor der Unterzeichnung bedacht werden muss.
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SCI oder Gemeinschaftseigentum: Was die Wahl der Struktur für die Finanzierung ändert
Sie kaufen zu dritt oder viert. Soll man eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (SCI) gründen oder im Gemeinschaftseigentum bleiben? Die Antwort hängt weniger vom Kauf selbst ab als von dem, was danach passiert.
Gemeinschaftseigentum, schnell aber starr
Im Gemeinschaftseigentum hält jeder Käufer einen Anteil, der proportional zu seinem Beitrag ist. Keine Gründungsformalitäten, keine Satzungen zu erstellen. Der Notar trägt die Anteile im Kaufvertrag ein, und das war’s.
Das Problem tritt auf, wenn ein Miteigentümer aussteigen möchte. Jede wesentliche Entscheidung erfordert grundsätzlich Einstimmigkeit: Verkauf der Immobilie, umfangreiche Renovierungen, Nutzungsänderung. Wenn einer der Miteigentümer sein Kapital zurückhaben möchte, müssen die anderen seinen Anteil kaufen oder den Verkauf der Immobilie akzeptieren. Eine vom Notar verfasste Gemeinschaftsvereinbarung kann diese Blockaden einschränken, aber sie beseitigt sie nicht.
Die SCI, flexibler über die Dauer
Die SCI trennt das Eigentum von seinen Eigentümern. Jeder Gesellschafter besitzt Gesellschaftsanteile, nicht einen Bruchteil der Wand. Der Verkauf seiner Anteile zwingt nicht zum Verkauf des Gebäudes. Man kann auch die Verwaltung durch maßgeschneiderte Satzungen organisieren: einfache Mehrheit für bestimmte Entscheidungen, benannter Geschäftsführer, Zustimmungsbedingungen.
Im Gegenzug erfordert die SCI eine Buchhaltung, jährliche Hauptversammlungen und Gründungskosten. Für einen Kauf unter Freunden oder Familienmitgliedern mit einem langfristigen Horizont bietet die SCI einen flüssigeren Ausstieg als das Gemeinschaftseigentum.
- Das Gemeinschaftseigentum eignet sich für zwei Personen in einer Beziehung oder einen kurzfristigen Kauf, mit einer gut ausgearbeiteten Vereinbarung.
- Die SCI macht besonders ab drei Gesellschaftern Sinn, insbesondere wenn das Ziel eine Mietinvestition über mehrere Jahre ist.
- In beiden Fällen verlangt die Bank die Solidarität der Kreditnehmer: Jeder bleibt für den gesamten Kredit verantwortlich.
Verteilung der Kosten und Verwaltung der Miete zwischen Co-Investoren
Gemeinsam zu kaufen wirft nicht nur Fragen zur Finanzierung auf. Die tägliche Verwaltung der Immobilie, insbesondere bei Vermietung, kann zu Reibungen führen, wenn nichts im Voraus geplant wird.
Wer kassiert die Mieten? Wer zahlt die Grundsteuer? Wer entscheidet über die Höhe der Miete oder die Auswahl des Mieters? Diese Punkte erscheinen beim Kauf nebensächlich. Sie werden schnell zum ersten Streitpunkt zwischen den Miteigentümern.
Die Regeln für die Verwaltung schriftlich festzulegen, bevor der Vertrag unterzeichnet wird, vermeidet die meisten Konflikte. In einer SCI regeln die Satzungen und eine Geschäftsordnung diese Fragen. Im Gemeinschaftseigentum übernimmt die Gemeinschaftsvereinbarung diese Rolle, vorausgesetzt, sie ist präzise hinsichtlich der Verteilung der laufenden Kosten, der Arbeiten und der Mieteinnahmen.
Ein oft vernachlässigter Punkt: die Besteuerung der Einnahmen. Im Gemeinschaftseigentum erklärt jeder Miteigentümer seinen Anteil an den Mieten in seinem persönlichen Einkommen. In einer SCI, die der Einkommensteuer unterliegt, funktioniert der Mechanismus ähnlich. Im Gegensatz dazu ermöglicht die Wahl der Körperschaftsteuer in der SCI, das Eigentum abzuschreiben und das zu versteuernde Ergebnis zu reduzieren, was die Nettorentabilität der Operation auf lange Sicht verändert.
Immobilien-Crowdfunding: Gemeinsam investieren, ohne zusammen zu kaufen
Ein gemeinsamer Kauf einer Immobilie ist nicht die einzige Möglichkeit, eine Immobilieninvestition zu bündeln. Seit einigen Jahren bieten Crowdfunding-Plattformen wie Homunity Privatpersonen die Möglichkeit, einige Tausend Euro in Immobilienprojekte zu investieren, oft in Form von Anleihen über kurze Laufzeiten (von zwölf bis sechsunddreißig Monaten).
Die Funktionsweise unterscheidet sich grundlegend vom klassischen gemeinsamen Kauf. Der Investor besitzt keine Wand, keinen Anteil, keine Verwaltungsverantwortung. Er leiht Geld an einen Entwickler oder Immobilienhändler und erhält bei Fälligkeit Zinsen. Der Eintrittspreis bleibt zugänglich, was Profile anzieht, die nicht über das nötige Kapital für einen klassischen Kauf verfügen.
Diese Art der Anlage birgt ein Risiko des Kapitalverlusts. Der Entwickler kann auf Schwierigkeiten stoßen, und die Rückzahlung ist nicht garantiert. Sie ersetzt daher nicht eine klassische Mietinvestition, sondern ergänzt eine Vermögensstrategie für Sparer, die sich im Immobilienbereich engagieren möchten, ohne die Einschränkungen von Eigentümergemeinschaften oder Mietverwaltung.
Ob man zu zweit, zu fünft oder über eine Online-Plattform kauft, das Prinzip bleibt dasselbe: finanzielle Kapazitäten bündeln, um auf Immobilien oder Renditen zuzugreifen, die individuell unerreichbar sind. Der Unterschied liegt im gewünschten Engagement, im Grad der Kontrolle über die Immobilie und in der Dauer des Engagements. Es ist besser, die Formel zu wählen, die der eigenen Risikotoleranz und der tatsächlichen Verfügbarkeit zur Verwaltung eines gemeinsamen Vermögens entspricht.