Twee vrienden die samen een appartement kopen om het te verhuren. Een stel en zijn ouders die hun krachten bundelen om een gezinswoning aan te schaffen. Deze configuraties bestaan al lange tijd, maar de banken bekijken ze tegenwoordig met andere ogen. Sinds de stijging van de rente die in 2023 begon, maakt het combineren van meerdere kredietnemers op één dossier het vaak mogelijk om de maximale schuldenlast te respecteren en weer financierbaar te worden waar een individueel dossier zou worden afgewezen.
Waarom banken beter omgaan met collectieve leningdossiers
Het mechanisme is eenvoudig. Wanneer een bank een hypotheekdossier beoordeelt, telt ze de inkomsten van alle co-kredietnemers bij elkaar op. Resultaat: de leencapaciteit stijgt, de maandlasten worden verdeeld, en het risico dat de instelling waarneemt, neemt af.
Aanrader : De goede redenen om een schenking vóór 61 jaar te anticiperen en de belangrijkste voordelen
Verschillende makelaars hebben eind 2023 een heropening van de kredietvoorwaarden voor co-kredietnemers opgemerkt, met een terugkeer van lange looptijden (tot 25 jaar, soms met een uitstel van twee jaar) om de maandlasten te beheersen ondanks het niveau van de rentes. De optie om een vastgoedproject gezamenlijk te financieren wordt dan een echte hefboom voor kredietwaardigheid, niet alleen een levenskeuze.
Concreet is de collectieve lening geen apart bankproduct. Het is een klassieke lening waarvan de akte meerdere gezamenlijke kredietnemers vermeldt. Iedereen verbindt zich voor het volledige bedrag van de schuld, wat de bank geruststelt, maar een gedeelde verantwoordelijkheid creëert die moet worden afgewogen voordat men ondertekent.
Ook interessant : Hoe de postoverdracht te regelen na het overlijden van een dierbare?
SCI of onverdeeldheid: wat de keuze van de structuur verandert voor de financiering
U koopt met drie of vier. Moet u een burgerlijke vastgoedmaatschappij oprichten, of in onverdeeldheid blijven? Het antwoord hangt minder van de aankoop zelf af dan van wat er daarna gebeurt.
Onverdeeldheid, snel maar rigide
In onverdeeldheid heeft elke koper een aandeel dat evenredig is aan zijn inbreng. Geen oprichtingsformaliteiten, geen statuten te schrijven. De notaris schrijft de aandelen in de koopakte, en klaar is Kees.
Het probleem doet zich voor wanneer een mede-eigenaar eruit wil stappen. Elke belangrijke beslissing vereist in principe unanieme instemming: verkoop van het goed, zware werkzaamheden, wijziging van gebruik. Als een van de mede-kopers zijn inleg wil terugkrijgen, moeten de anderen zijn aandeel kopen of de verkoop van het goed accepteren. Een onverdeeldheidsovereenkomst opgesteld door een notaris beperkt deze blokkades, maar verwijdert ze niet.
De SCI, flexibeler op de lange termijn
De SCI scheidt het goed van zijn eigenaren. Elke vennoot bezit aandelen, geen fractie van de muur. Het overdragen van zijn aandelen dwingt niet tot de verkoop van het pand. Men kan ook het beheer organiseren via op maat gemaakte statuten: eenvoudige meerderheid voor bepaalde beslissingen, aangewezen beheerder, goedkeuringsclausules.
In ruil daarvoor vereist de SCI een boekhouding, jaarlijkse algemene vergaderingen en oprichtingskosten. Voor een aankoop tussen vrienden of leden van hetzelfde gezin met een lange termijn, biedt de SCI een soepelere uitgang dan onverdeeldheid.
- Onverdeeldheid is geschikt voor twee personen in een relatie of een korte termijn aankoop, met een goed opgestelde overeenkomst.
- De SCI komt volledig tot zijn recht bij drie of meer vennoten, vooral als het doel een huurinvestering over meerdere jaren is.
- In beide gevallen vereist de bank de solidariteit van de kredietnemers: iedereen blijft verantwoordelijk voor het volledige bedrag van de lening.
Verdeling van lasten en huurbeheer tussen co-investeerders
Samen kopen roept niet alleen vragen over financiering op. Het dagelijkse beheer van het goed, vooral bij verhuur, genereert wrijving als er niets is voorzien.
Wie incasseert de huur? Wie betaalt de onroerende voorheffing? Wie beslist over de hoogte van de huur of de keuze van de huurder? Deze punten lijken anekdotisch op het moment van aankoop. Ze worden snel het eerste spanningspunt tussen mede-eigenaren.
De regels voor beheer schriftelijk vastleggen vóór de ondertekening van de akte voorkomt de meeste conflicten. In een SCI kaderen de statuten en een huishoudelijk reglement deze vragen. In onverdeeldheid speelt de onverdeeldheidsovereenkomst deze rol, mits deze nauwkeurig is over de verdeling van de lopende lasten, werkzaamheden en huurinkomsten.
Een vaak verwaarloosd punt: de belasting op de inkomsten. In onverdeeldheid verklaart elke mede-koper zijn aandeel van de huur in zijn persoonlijke inkomsten. In een SCI die onder de inkomstenbelasting valt, is het mechanisme vergelijkbaar. Echter, kiezen voor vennootschapsbelasting in een SCI maakt het mogelijk om het goed af te schrijven en het belastbare resultaat te verlagen, wat de netto-rendabiliteit van de operatie op lange termijn verandert.
Vastgoed crowdfunding: samen investeren zonder samen te kopen
Een goed gezamenlijk kopen is niet de enige manier om een vastgoedinvestering te bundelen. Sinds enkele jaren bieden crowdfundingplatforms zoals Homunity particulieren de mogelijkheid om enkele duizenden euro’s te investeren in vastgoedprojecten, vaak in de vorm van obligatiedebt over korte termijnen (van twaalf tot zesendertig maanden).
De werking verschilt radicaal van de klassieke collectieve aankoop. De investeerder bezit geen muur, geen aandeel, geen beheerverantwoordelijkheid. Hij leent geld aan een ontwikkelaar of vastgoedhandelaar en ontvangt rente bij afloop. De instap is toegankelijk, wat profielen aantrekt die niet de benodigde inbreng hebben voor een klassieke aankoop.
Dit soort beleggingen brengt een risico van kapitaalverlies met zich mee. De ontwikkelaar kan tegen moeilijkheden aanlopen, en de terugbetaling is niet gegarandeerd. Het vervangt dus geen klassieke huurinvestering, maar het aanvult een vermogensstrategie voor spaarders die zich willen blootstellen aan vastgoed zonder de beperkingen van mede-eigendom of huurbeheer.
Of men nu koopt met twee, vijf of via een online platform, het principe blijft hetzelfde: financiële capaciteiten bundelen om toegang te krijgen tot goederen of rendementen die individueel buiten bereik zijn. Het verschil ligt in het gewenste niveau van betrokkenheid, de mate van controle over het goed, en de duur van de verbintenis. Het is beter om de formule te kiezen die past bij de risicotolerantie en de werkelijke beschikbaarheid om een gemeenschappelijk vermogen te beheren.